Boliglånskalkulator
Hvor mye kan jeg låne, og hva koster boliglånet per måned?

Hvor mye kan jeg låne til bolig? Regler og forklaringer

Hvor mye du kan låne til bolig, styres av utlånsforskriften og av bankens vurdering av økonomien din. Forskriften setter to harde grenser: samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt, og du må stille med minst 10 % egenkapital. I tillegg vurderer banken betjeningsevnen din. Kalkulatoren øverst regner ut lånetaket for deg.

Fem ganger inntekt – gjeldsgraden

Regelen gjelder samlet gjeld, ikke bare boliglånet. Studielån, billån, forbrukslån og innvilgede kredittkortrammer trekkes fra rammen din, også om kredittkortet er ubrukt. Tjener du 600 000 kr og har 350 000 kr i studielån, er maksimalt boliglån 5 × 600 000 − 350 000 = 2 650 000 kr. Søker dere to sammen, regnes samlet inntekt og samlet gjeld.

Egenkapitalkravet på 10 prosent

Banken kan låne deg inntil 90 % av boligens verdi. De siste 10 % må du dekke selv med egenkapital – oppsparte midler eller verdier fra bolig du selger. Har du 500 000 kr i egenkapital, kan boligen altså maksimalt koste 5 000 000 kr ut fra dette kravet alene. I praksis er det ofte gjeldsgraden som begrenser først. Husk at kjøpsomkostninger kommer i tillegg til prisen, blant annet dokumentavgift på 2,5 % ved kjøp av selveierbolig. Mangler du egenkapital, kan banken i stedet godta tilleggssikkerhet – typisk at foreldre stiller sikkerhet i egen bolig (realkausjon) eller går inn som medlåntakere.

Stresstesten: tåler du høyere rente?

Banken skal teste at du klarer lånet også om renten stiger 3 prosentpoeng fra dagens nivå, og uansett minst 7 % rente. Med et lån på 3 millioner over 25 år betyr det at banken regner på et månedsbeløp som er flere tusen kroner høyere enn det du faktisk betaler i dag. Dette er grunnen til at mange får lavere låneramme enn fem ganger inntekt.

Betjeningsevne og levekostnader

I tillegg til stresstesten legger banken inn standardiserte levekostnader for husholdningen din – mat, transport, barnehage og alt annet – basert på referansebudsjetter. Har du høye faste utgifter eller forsørgeransvar, reduseres rammen. Sjekk gjerne hva du sitter igjen med i nettolønn før du vurderer hvor høyt månedsbeløp du er komfortabel med.

Annuitetslån eller serielån?

Kalkulatoren regner på annuitetslån, som nesten alle velger: likt terminbeløp hele perioden, der rentedelen er størst i starten og avdragsdelen øker over tid. Serielån har likt avdrag hver termin, som gir høyere betaling i starten, lavere mot slutten og noe lavere totale rentekostnader. Nedbetalingsplanen viser hvordan fordelingen mellom renter og avdrag utvikler seg år for år.

Hvor lang nedbetalingstid kan jeg få?

Bankene gir normalt maksimalt 30 års nedbetalingstid på boliglån. Lengre tid gir lavere månedsbeløp, men høyere totale rentekostnader – prøv å endre nedbetalingstiden i kalkulatoren og se hvordan «Totalt å betale» endrer seg. Kortere tid lønner seg om du har rom for det i månedsbudsjettet.

Nominell og effektiv rente

Nominell rente er selve prisen på lånet. Effektiv rente inkluderer i tillegg gebyrer og effekten av at renter betales månedlig, og er tallet du bør bruke når du sammenligner banker. Kalkulatoren viser effektiv rente uten gebyrer; etableringsgebyr og termingebyr trekker den litt opp.

Hvor mye får jeg igjen i rentefradrag?

Renter på boliglån gir 22 % fradrag i alminnelig inntekt. Betaler du 120 000 kr i renter i året, reduseres skatten din med 26 400 kr. Fradraget er ikke penger du får utbetalt – det trekkes fra skatten, enten løpende gjennom et justert skattekort eller ved skatteoppgjøret.

Banken rapporterer rentene automatisk til Skatteetaten, så fradraget kommer med i skattemeldingen uten at du gjør noe. Har dere lån sammen, fordeles fradraget etter hvor mye hver av dere betaler. Forutsetningen er at du har skattepliktig inntekt å trekke fra i.

Med 5,25 % rente utgjør fradraget rundt 1,15 prosentpoeng. Den reelle renten din er dermed nærmere 4,1 %. Rentekostnadene kalkulatoren viser er før fradrag.

Kan banken avvike fra reglene?

Ja, i begrenset grad. Bankene har en fleksibilitetskvote som lar dem innvilge en liten andel lån som bryter med kravene i forskriften, for eksempel til kunder med spesielt sikker inntektsutvikling. Det er unntaket, ikke regelen – og du kan ikke planlegge boligkjøp ut fra det.

Kalkulatoren er veiledende og bygger på grensene i utlånsforskriften. Den er ikke finansiell rådgivning eller et lånetilbud – endelig låneramme fastsettes alltid av banken etter en individuell vurdering.